随着一年一度的年报季即将收官。上市公司一季度财报开始陆续披露。4月29日，保利发展控股集团股份有限公司发布2024年第一季度报告。

　　报告显示，2024年第一季度，保利发展实现营业收入497.48亿元，同比增长24.51%，受项目结转毛利率、权益比例下降等影响，净利润39.83亿元，同比增长0.44%，归属于上市公司股东的净利润22.24亿元，同比下降18.28%。该公司实现销售回笼576.51亿元，综合回笼率为91.53%。
　　房地产下行周期之下，保利发展在“安全”与“发展”寻求平衡点，交出了2024年第一季度答卷。
　　相比一季度财报数据，作为当下“房企一哥”的保利发展2023年年报同样令外界关注且成为近期行业的热点话题。
　　4月25日，在保利发展举行的2023年度业绩说明会上，管理层向外界解读了相关业绩数据。保利发展在行业下行的大环境之下，规模升至行业第一的同时，实现财务的稳健运行，债务结构优化，清偿所有境外债券。
规模升至行业第一，扩储布局一二线城市
　　房地产行业深度调整之下，房企业绩表现持续分化。保利发展在销售业绩表现上实现突破，规模升至行业第一。
　　年报显示，2023年保利发展实现全口径销售金额4222亿元，销售面积2386万平方米，分别同比减少7.68%和13.17%。在市场下行的情况下，保利发展保持着较强的韧性，销售额排名升至行业第一。
　　值得注意的是，2023年，保利发展全年回笼金额4304亿元，销售回笼率高达102%，现金流保持着健康内循环的状态，有效抵御行业周期波动风险。
　　市场占有率是衡量企业竞争力的重要参数之一，在此方面，保利发展也交出了不错的成绩。据统计，2023年，该公司的市场占有率提升了0.2个百分点至3.6%，在38个核心城市的市场占有率达6.8%，同比提升0.7个百分点。其中，市占率超过10%的城市至少有27个。
　　同时，在主动控制新开工面积以及加大存量项目去化力度之下，企业在2023年底的存货规模较期初减少了1%至8695.08亿元，近年来首次出现了减少，去库存取得了一定成效。
　　土储是房企发展的根基与未来，行业内将其比作“面粉”。记者从年报中发现，2023年，保利发展拿地仍然相对积极，重点在一、二线高能级城市扩储。
　　来自年报的数据显示，2023年保利发展新增项目103个，新增计容建筑面积为1182万平方米，总地价1632亿元，分别同比增加12.14%和1.18%，其中重点38城的拓展金额占比为99%。
　　在大多数房企保持低质量拿地甚至不拿地的大环境下，保利继续凭借央企优势较为积极地拓储。总的来看，2023年底，保利发展总土地储备约为14679万平方米，仍然足够保证其5年左右的开发，土地储备较为充足。
做好“安全”与“发展”平衡题，实现债务结构优化
　　在行业陷入流动性危机的背景下，“安全”与“发展”如何平衡是一道重要考题。作为龙头房企，保利发展的年报答卷对于同行而言，颇具借鉴意义。
　　从“发展”角度看，年报显示，2023年保利发展实现营业收入3469.94亿元，同比增长23.4%。期末预收房款3737.76亿元，待结算收入储备充足；毛利率为16%，同比降低了6个百分点，净利率和归母净利润也分别同比下降了4.4和3个百分点至5.2%和3.5%。整体看来盈利能力虽有下降但仍属于行业中上水平。
　　在4月25日保利发展举办的2023年度网上业绩发布会上，管理层在回应公司去年毛利率、净利率下滑的情况时表示，是因为土地市场较高价格获取项目陆续进入结转周期，叠加售价下行，导致公司2023年结转毛利率同比下降。同时，叠加计提减值等因素，导致出现净利率下降。
　　保利发展还称，目前公司增量项目毛利率较高，如2022年获取项目销售毛利率超20%，且占存货比重逐步提升，预计可带动公司整体毛利率企稳甚至回升。
　　从“安全”角度看，从年报中不难发现，2023年，保利发展在保持经营现金流为正的前提下，实现了债务结构优化。期内共录得139亿元的经营活动现金流净额，连续第六年为正，期末在手货币资金余额1480亿元，位居地产股第一，现金流管理能力突出。
　　此外，期末，保利发展的有息负债规模降低271亿元至3543亿元，综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年末的3.56%。期末，保利发展扣除预收账款的资产负债率67.14%、净负债率61.2%，分别较期初下降1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯绿档水平。
　　值得一提的是，在保利发展2023年度业绩说明会上，管理层宣布公司已成功清偿所有境外债券，目前没有偿债压力。管理层强调，得益于合理的区域布局和准确的市场定位，公司在2023年实现了经营资金的动态平衡。此外，保利发展今年新增融资1371亿元，综合成本为3.14%。
　　实际上，在保证财务稳健同时，保利还积极回馈投资者，向资本市场传递信心与实力。2024年1月，保利发展发布了《2023～2025年股东回报规划》，提出未来三年的分红比例跃升至40%，高于不少标杆房企。按4月22日的收市价计算，其股息率达到了5%，长期投资价值凸显。
（文章来源：大河财立方）